さいたま市の賃料は上昇している？家賃相場が上がる理由と賃貸オーナー様が考えたいこと

「最近、家賃が上がっているという話を聞くけれど、本当？」

賃貸物件を所有されているオーナー様から、このようなご相談をいただくことが増えています。

近年は首都圏を中心に賃料相場に変化が見られ、さいたま市周辺でも、物件によっては以前より高い賃料で募集できるケースが出てきています。

一方で、単純に「相場が上がっているから家賃を上げればよい」というわけではありません。

今回は、賃料が上昇している背景と、オーナー様が今後どのように賃料設定を考えていけばよいのかを、分かりやすくご紹介します。

 

なぜ賃料が上がっているのでしょうか？

賃料上昇の背景には、ひとつだけではなく、いくつかの要因があります。

 

1．物価・建築費の上昇

近年は、建築資材や人件費、住宅設備など、さまざまなコストが上昇しています。

新築マンションやアパートの建築コストが上がることで、新築物件の募集賃料にも影響が出ます。

その結果、新築物件だけでなく、周辺の既存賃貸物件についても賃料相場が押し上げられることがあります。

 

2．住宅価格の上昇

マンションや戸建てなど、住宅の購入価格も以前と比べて高くなっています。

住宅価格の上昇によって、

「今すぐ購入するのではなく、しばらく賃貸で暮らそう」

と考える方が増えることも、賃貸需要を支える要因のひとつです。

特に、通勤・通学に便利なエリアや生活利便性の高い地域では、安定した賃貸需要が期待できます。

 

3．利便性の高いエリアへの需要

駅から近い物件や、スーパー・学校・病院などが近くにある物件は、現在も人気があります。

さいたま市では、

・浦和
・南浦和
・武蔵浦和
・中浦和
・南与野
・北浦和
・大宮

など、東京都心へのアクセスが良く、生活利便性の高いエリアを中心に賃貸需要があります。

同じ築年数・同じ間取りの物件でも、立地や設備、室内の状態、建物の管理状況などによって、募集できる賃料には差が生まれます。

 

4．入居者が求める設備も変化しています

賃料相場だけでなく、「どのようなお部屋が選ばれるのか」という入居者のニーズも変化しています。

例えば、

・インターネット無料
・宅配ボックス
・モニター付きインターホン
・温水洗浄便座
・独立洗面台
・エアコン
・防犯設備

などは、お部屋探しの際に比較されやすいポイントです。

物件によっては、適切な設備投資やリフォームを行うことで、単純に賃料を下げることなく、募集条件を改善できる場合もあります。

 

「以前からこの賃料だから」で決めてしまうのはもったいないかもしれません。

賃貸経営では、一度決めた賃料をそのまま長期間変更していない物件も少なくありません。

しかし、

「前回もこの賃料だったから」

という理由だけで募集条件を決めてしまうと、現在の市場相場との間に差が生じている可能性があります。

賃料を検討する際は、

・現在募集されている周辺物件
・周辺の賃料相場
・築年数
・駅からの距離
・間取り
・設備
・リフォーム状況
・競合物件の数
・入居者ニーズ

などを総合的に確認することが大切です。

定期的に現在の相場を確認することで、賃料を低く設定しすぎてしまうことも、反対に高く設定しすぎて空室期間が長くなってしまうことも防ぎやすくなります。

 

ただし「相場が上がっている＝すぐ値上げ」ではありません

ここは特に大切なポイントです。

周辺の賃料相場が上昇しているからといって、すべての物件で一律に賃料を上げればよいわけではありません。

賃貸経営では、

賃料 × 入居率 × 入居期間

を総合的に考える必要があります。

例えば、月額賃料を高く設定しても、空室期間が長くなってしまえば、年間を通した収入ではマイナスになる可能性があります。

反対に、相場より大幅に安い賃料のまま募集してしまえば、オーナー様にとって機会損失になることもあります。

大切なのは、

「一番高く貸すこと」ではなく、「安定した入居と収益のバランスが取れる適正な賃料」を考えることです。

 

退去時・再募集時は賃料を見直す良いタイミングです。

特に賃料を確認していただきたいのが、退去後の再募集時です。

数年間入居されていたお部屋の場合、前回募集したときと現在では、周辺の賃料相場や入居者ニーズが変わっている可能性があります。

そのため、以前とまったく同じ条件で募集を開始するのではなく、一度現在の相場を確認することをおすすめしています。

物件によっては、

「現状のまま募集する場合」
「一部リフォームして募集する場合」
「設備を追加して募集する場合」

など、複数のパターンを比較しながら募集条件を考えることもできます。

工事費をかけたからといって、必ずしもその分だけ賃料が上がるとは限りません。

費用対効果まで考えながら判断することが大切です。

 

賃料査定では「募集できる金額」と「決まりやすい金額」の両方を見ることが大切です

インターネットを確認すれば、周辺で募集されている物件の賃料は簡単に調べることができます。

ただし、掲載されている金額は、あくまで現在募集されている金額です。

実際の賃料設定では、

「その賃料で問い合わせが入っているのか」

「どのくらいの期間募集しているのか」

「同じような競合物件がどのくらいあるのか」

「入居希望者からどのような反応があるのか」

といった点も確認する必要があります。

高い募集賃料の物件が掲載されているからといって、その金額ですぐに入居者が決まるとは限りません。

だからこそ、

「募集できる金額」と「実際に決まりやすい金額」の両方を見ることが重要です。

グッドステイホームでは、インターネット上の募集状況だけでなく、実際にお部屋探しをされているお客様の動きも踏まえながら、募集条件をご提案しています。

 

さいたま市の賃料査定・賃貸管理もご相談ください

株式会社グッドステイホームでは、さいたま市を中心に賃貸管理・賃貸仲介を行っています。

特に、

桜区・中央区・南区・浦和区・大宮区・緑区

を中心に、地域の賃貸市場や募集状況を日々確認しています。

「今の賃料が適正なのか知りたい」

「退去予定の部屋はいくらで募集できる？」

「長期間、同じ賃料のままになっている」

「空室がなかなか決まらない」

「リフォームや設備投資をした方がいい？」

「今の管理会社以外の意見も聞いてみたい」

このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

グッドステイホームでは、管理戸数を増やすことだけを目的とするのではなく、物件ごとの状況を確認しながら、オーナー様の資産価値の維持・向上につながるご提案を大切にしています。

無理に管理会社の変更やリフォーム工事をおすすめすることもありません。

現在の賃料や募集状況を確認したうえで、

「今のままでよいのか」
「賃料を見直した方がよいのか」
「何か対策をした方がよいのか」

を一緒に考えます。

 

株式会社グッドステイホーム

さいたま市を中心に、賃貸・賃貸管理・売買まで不動産に関するご相談を承っております。

「今の家賃が適正か知りたい」だけでも大丈夫です。
お気軽にご相談ください。